Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf als Kapitalanlage

Eine vermietete Wohnung sieht auf dem Exposé fast immer gut aus. Die Bruttomietrendite steht groß im Inserat, der Makler rechnet dir die „sichere Wertsteigerung" vor – und der eigentliche Cashflow, die Steuer und die regulatorischen Risiken tauchen nirgends auf. Genau dort entscheidet sich aber, ob ein Objekt Vermögen aufbaut oder jeden Monat Geld kostet.

Dieser Artikel sammelt die Fehler, die wir bei privaten Kapitalanlegern am häufigsten sehen. Keiner davon ist exotisch – die meisten kosten einfach deshalb Geld, weil sie zu spät auffallen.

1. Kaufnebenkosten unterschätzen

Der Kaufpreis ist nie der Preis. Auf ihn kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie – je nach Region – die Maklerprovision. Zusammen sind das schnell 9 bis 12 % obendrauf, und dieses Geld ist sofort weg: Es steckt nicht im Objekt, sondern in Gebühren und Steuern.

Besonders die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird unterschätzt, weil sie sich je Bundesland stark unterscheidet:

Auf 300.000 € Kaufpreis sind das in NRW allein 19.500 € GrESt – gegenüber 10.500 € in Bayern. Wer mit einer pauschalen Faustformel rechnet, verschätzt sich hier um fünfstellige Beträge.

2. Bruttorendite mit Cashflow verwechseln

„4,5 % Rendite" auf dem Exposé ist fast immer die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis). Sie ignoriert alles, was den Ertrag real auffrisst:

• nicht-umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis)
• Finanzierungszinsen und Tilgung
• Steuer auf den Überschuss

Was am Monatsende auf deinem Konto übrig bleibt – der Cashflow nach Steuern – ist die einzige Zahl, die zählt. Ein Objekt mit hübscher Bruttorendite kann trotzdem jeden Monat 200 € Zuzahlung bedeuten.

3. Die Instandhaltungsrücklage ignorieren

Die Wohnung ist saniert, also keine Kosten? Nicht ganz. Bei Eigentumswohnungen entscheidet die WEG über große Maßnahmen – Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Ist die Rücklage zu dünn, kommt die Sonderumlage, und die trifft dich anteilig nach Miteigentumsanteil.

Vor dem Kauf gehören deshalb die letzten WEG-Protokolle und der Stand der Rücklage auf den Tisch. Ein niedriger Kaufpreis bei leerer Rücklage ist oft gar kein Schnäppchen.

4. Die Mietpreisbremse übersehen

Du kalkulierst mit einer Neuvermietung deutlich über der aktuellen Miete? In Gemeinden mit aktiver Mietpreisbremse darfst du bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Liegt die kalkulierte Miete darüber, ist deine ganze Rechnung Makulatur.

Wichtig: Das ist ein Gemeinde-Fakt aus den Landesverordnungen, kein PLZ-Gefühl. Eine Postleitzahl kann mehrere Gemeinden überspannen – verlasse dich nicht auf eine grobe Schätzung, sondern prüfe die konkrete Gemeinde.

5. Das GEG-Sanierungsrisiko ausblenden

Ein alter Energieausweis mit schlechter Klasse ist nicht nur eine hohe Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bringt Sanierungspflichten mit sich, die mittelfristig zu echten Investitionen führen können – neue Heizung, Dämmung, Fenster.

Ein günstiger Preis pro Quadratmeter relativiert sich schnell, wenn in fünf Jahren eine Heizungsmodernisierung im fünfstelligen Bereich ansteht. Energieklasse und Baujahr sind deshalb Risikofaktoren, keine Randnotiz.

6. Erbpacht nicht zu Ende denken

Steht im Exposé „Erbbaurecht", gehört dir das Gebäude, aber nicht der Grund – dafür zahlst du laufend Erbbauzins. Das kann funktionieren, aber die Restlaufzeit ist entscheidend: Läuft sie aus, drohen Verlängerung zu schlechteren Konditionen oder Heimfall.

Als Faustregel gilt eine Restlaufzeit unter 30 Jahren als Knockout für eine Kapitalanlage – die Finanzierung und der spätere Wiederverkauf werden dann zum Problem.

7. Ohne Vergleich kaufen

Der teuerste Fehler ist Verliebtheit in ein einzelnes Objekt. Ohne Vergleich fehlt der Maßstab: Ist der Preis pro Quadratmeter marktgerecht? Passt die Miete zur Lage? Wie schneidet das Objekt gegen zwei Alternativen ab?

Eine strukturierte, mehrdimensionale Bewertung – Cashflow, Lage, Markt, Risiko statt Bauchgefühl – schützt vor genau diesem Fehler. Und sie macht den Unterschied zwischen „fühlt sich gut an" und „rechnet sich".

Fazit

Die meisten dieser Fehler haben eine gemeinsame Ursache: Entscheidungen fallen auf Basis der Zahlen, die im Exposé stehen – nicht auf Basis der Zahlen, die zählen. Wer Kaufnebenkosten, Cashflow nach Steuern, Rücklage, Mietpreisbremse, GEG und Erbpacht vor dem Notartermin durchrechnet, kauft seltener falsch.

Genau dafür ist Rendite Radar gebaut: Du wirfst ein Exposé als Link oder PDF in den Scanner, und das System zerlegt das Objekt strukturiert – mit der deutschen Steuer- und Regulatorik-Realität, die im Inserat fehlt.